استعلام از دارايی برای اعمال حق فسخ در صلح عمری پس از ۶ ماه

جمع بندی شده توسط جناب آقای گودرز بازیار سردفتر محترم ۳۵۰ اصفهان

در خصوص پرسش يكي از همكاران محترم در گروه جلسات دفاتر اسناد رسمي مبني بر اين که در سند صلح با شرط عمری مربوط به یکدستگاه آپارتمان ، چنانچه مصالح قصد داشته باشد بعد از 6 ماه از حق فسخ خود استفاده نماید ، آیا استعلام از اداره دارایی ضروری است یا خیر ؟ بین همکاران محترم حاضر در گروه جلسات بحث و تبادل نظر شد که نتيجه بحث به شرح زير تقديم مي گردد:

نظر به این که اولا" : تا پیش از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵ به موجب ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 دفاتر مکلف بودند قبل از اقاله و یا فسخ سند معامله ، مراتب را از اداره امور مالیاتی استعلام کنند و پس از اخذ پاسخ استعلام ، اقدام به اقاله و یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند ، لیکن به صراحت ماده 8 قانون تسهیل تنظیم اسناد مبنی بر لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر و همان گونه که در بند و بخشنامه شماره 17524/43-و-ر- مورخ 171385 کانون سر دفتران و دفتر یاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 11169/34 -21/6/85 و 12619/34 – 1/7/85 به تایید اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت نیز رسیده است تکالیف دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب 66 ساقط گردیده در نتیجه طبق بند ج ماده یک قانون مذکور دفاتر اسناد رسمی صرفاً هنگام نقل و انتقال عین املاک و اراضی مکلفند مفاصا حساب مالیاتی را از انتقال گیرنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند و در سایر اسناد تنظیمی از جمله فسخ هیچ گونه تکلیفی بر اخذ و مطالبه مفاصا حساب مالیاتی ندارند.

ثانیا": تکلیف به استعلام از اداره دارایی هنگام فسخ سند غیر منقول، مستند به ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ بود که این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، نسخ گردیده است.

ثالثا" : وقتی دارنده حق فسخ از حق فسخ خود استفاده و معامله را فسخ می کند معامله جدیدی صورت نگرفته است که مشمول مالیات بشود و همان طور که گفته شد طبق ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد ، دفاتر، فقط هنگام انتقال عین اراضی و املاک مکلفند مفاصا حساب مالیاتی را از انتقال گیرنده مطالبه کنند و نظر به این که در فرض سوال، فسخ انتقال تلقی نمی گردد پس اخذ استعلام از اداره دارایی نیز لازم نیست۰

در خصوص استعلام از اداره ثبت نیز با توجه به اینکه حتی اگر ملک بازداشت هم باشد نظر به اینکه حق فسخ ، مقدم بر بازداشت است لذا نیازی به اخذ استعلام از اداره ثبت نیز نمی باشد.

این نظر با همکاری اعضای حاضر در گروه جلسات دفاتر اسناد رسمی نگارش شد و صرفا" جنبه مشورتی دارد.

تسجیل سند عادی

جمع بندی شده توسط جناب آقای گودرز بازیار سردفتر محترم ۳۵۰ اصفهان

در خصوص پرسش يكي از همكاران محترم در گروه جلسات دفاتر اسناد رسمي مبني بر اين كه بازرس اداره ثبت اسناد و املاک، وکالت نامه ای که در آن به شماره و تاریخ قرارداد عادی استناد شده بود را مصداق تسجیل سند عادی پنداشته و آن را به عنوان تخلف گزارش کرده است حال آیا استناد به شماره و تاریخ قرارداد عادی در وکالت نامه ، تسجیل سند عادی است یا خیر؟ بین همکاران محترم حاضر در گروه جلسات بحث و تبادل نظر شد که نتيجه بحث به شرح زير تقديم مي گردد:
به نظر بهتر است کمی به تاریخچه تنظیم اسناد و تسجیل اسناد اشاره شود تا مشخص شود که عبارت تسجیل اسناد عادی چگونه وارد حوزه سر دفتری شده است
ظاهرا" از سال 1290 شمسی عملیات ثبت اسناد را فردی بنام مباشر که کارمند اداره ثبت اسناد بود بر عهده داشت و در هر شهری که اداره ثبت اسناد تاسیس می شد یکی از کارمندان آن به سمت مباشر تعیین می شد. کار مباشر این بود که کلیه اسناد عادی( دست نویس) را ثبت و در واقع به آنها رسمیت می بخشید.
مباشر متن اسناد عادی مردم را در دفتر مخصوص ثبت اسناد وارد می کرد و زیر آن هم از طرفین سند امضا یا اثر انگشت می گرفت و با الصاق تمبر بر روی سند عادی ارائه شده توسط مردم که در دفتر مخصوص ثبت اسناد هم توسط مباشر رونویسی گردیده بود و درج شماره و تاریخ ثبت سند عادی مربوطه در دفتر اسناد بر روی سند عادی فوق ، در واقع سند عادی را تسجیل( یعنی مسجل و رسمی) می نمود ، اما مباشرین حق تنظیم سند رسمی را نداشتند.
در سال 1310 قانون ثبت دیگری تصویب شد و نام مباشرین با همان مسئولیت تسجیل اسناد عادی( و بدون حق تنظیم سند رسمی) به مسئول دفتر ثبت تغییر یافت.
در قانون ۱۳۱۰ تاسیس دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد رسمی پیش بینی شد اما با این حال،دفاتراسناد رسمی حق تسجیل اسناد عادی را داشتند. تا اینکه در سال 1317 با تصویب آیین نامه مستقل،دفاتر اسناد رسمی دیگر از تسجیل اسناد عادی منع شدند.(ماده 6 آيين نامه دفاتراسنادرسمي مصوب سال 1317 مقرر داشت:مسوولين دفاتراسناد رسمي نمي توانند درضمن انجام امورارباب رجوع اسناد غيررسمي اصحاب معامله را هم تسجیل کنند.
حال با توجه به تاریخچه مذکور و با عنایت به اینکه اولا" : با تصویب آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۴۰۰ و با توجه به ماده ۹۲ آن ، آیین نامه ۱۳۱۷ و بند ۹۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی نسخ شده است و به فرض عدم نسخ نظر به اینکه در حال حاضر هر دو وظیفه تنظیم اسناد و ثبت اسناد به عهده دفاتر اسناد رسمی گذاشته شده است لذا دیگر بند ۹۰ بخشنامه های ثبتی و بند ۶ آیین نامه ۱۳۱۷ دیگر قابل استناد نیست و همانطور که کمیته حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان فارس در جلسه مورخ 1397/06/04 اظهار داشته اند : " باتوجه تاریخچه قانون ثبت اسناد و با توجه به پيشينه وضع اين مقرره (منع سردفتران از تسجيل اسناد عادي ) و موقعيت زماني تصويب آن ، به نظر مي رسد تسجيل سند عادي مورد نظر قانونگذار، ثبت سند عادي در دفاتر ثبت بدون رعايت تشريفات مقرر در قوانين و مقررات مربوطه می باشد ، كه اين امر از زماني كه هر دو وظيفه تنظيم و ثبت اسناد به عهده دفاتر گذاشته شد ... منتفي گرديده است و بند 90 مجموعه بخشنامه های ثبتی درخصوص مورد سوال استناد به مبایعه نامه عادی در متن وکالت نامه مشمول تسجیل به معنای مصطلح آن نمی باشد ... " و نظر به این که اصل بر آزادی است نه ممنوعیت و محدویت و با توجه به اصل برائت و اصل تفسیر به نفع متهم و قاعده دراء استناد به شماره و تاریخ قراداد عادی در وکالت نامه رسمی ، تسجیل سند عادی نیست و تخلف نمی باشد لیکن همان طور که کمیته حقوقی کانون سر دفتران و دفتریاران استان فارس مرقوم داشته اند از لحاظ حیثت و شان سند رسمی و مزایای آن در تحکیم روابط حقوقی این موضوع ( استناد به شماره و تاریخ سند عادی در وکالت نامه رسمی ) توصیه نمی شود.
این نظر با همکاری و همفکری سر دفتران حاضر در گروه جلسات، نگارش شد و صرفا" جنبه مشورتی دارد.